2014-01-18 [Info] 如何读懂产托财报

source:[第一天]

如何读懂产托财报

由于每个星期六的产托资料库UPDATE貌似不太受欢迎，所以上个星期开始转型去每个周六写一些关于产托的资讯，希望这个转型能为部落的流量带来一点贡献。~。~

虽然没有每个周六特地弄一篇文章来UPDATE和记录，但是产托资料库里的资料依然是每个星期更新，如果大家有兴趣的话，还是可以点击上面那排的MREIT(产托资料库）找寻自己想要的资料哦~。~

昨天说到本年度的第一家产托终于公布业绩和股息，而在昨天的文章也留下了一个伏笔，就是说说到底产托的财报要怎么读呢？

最上面那边的年份应该不用多说了吧？左边的是2013和2012的本季度报告，右边的是2013和2012第一季到现在这季的报告，由于这一期是第4季，所以就是第一季到第四季（全年），如果是第三季就是第一季到第三季（9个月）的报告。

而下来的

Rental Income呢则是租金收入，为了方便讲解我们看全年的，2013有313124,2012呢则是289193=一年租金调整了大概8%，就是加租8%。

Other Income呢则是其他收入或者是CAR PARK或是广告牌等，由于这里没有列明，只要有增加就好，不去查找那么多=。=

下来有一个四方格围着的是整座产托的花掉的费用，那边收到了租金，扣掉这些电费啊，维修啊，和其他什么的共112384，比上一年为多。

Net Property Income就是把租金扣完这些咚咚后剩下的钱啦，263125比上一年的245289多了7.2%，租金增长8%但是扣完这些咚咚后居然只增长7.2%，看来管理层今年的成绩不达标，不过也要看今年上面四方格里是不是有一些是一次性的费用，这个可以到更里面的财报看，有些比较透明，有些比较保密，不过鉴于今天还是讲比较初级的东西，所以就此略过。

Interest income就是产托里或许有钱放在银行或什么的利息收入，不过通常不会很多。

Change in Fair value of Investment Properties这个非常重要，产托的规矩必须每3年估值一次，就是看那栋楼或者商场的市值有没有涨价，有些呢则每年都更新一次，不过不要以为越高越好。

什么？自己的屋价不是越高越好的吗？这样才能赚钱嘛？其实也可以这么说，屋价高确实是好事，但是管理费是有一栏是根据管理的物业市值收的，就是屋价越高，管理费就越高，而产托的房地产通常都是不卖的，那么价格多少都是看罢了，所以我认为是双面刃，涨又好又不好。

而下面又有四方格了，就是又用钱的，包括管理费，信托费，其他和举债利息，产托通常都是借一点钱来达到Leverage效果，所以适当的举债是可以接受的，详细资料可以参考我的产托资料库里的GEARING DATA，越高代表借越多钱。

然后Income before tax 和after tax顾名思义就是税务前收入和税务后收入了吧，e?怎么交完税还是一样数目的？其实大马的产托是免税的，其实也不能说免税，他是这样，只要你的产托符合每年把最少90%的盈利发放成股息出去，那么产托基本上是免税的，只有股息要抽税10%，如果你是每年赚数百千必须交26%税的人士，那么买入产托的收益就为你省下16%了。

不过真正的收入并不是看这里，看到下面一点有一栏 Realised 和Unrealised吗？这里才是重点，有些财报写得美的还会为投资者准备 Realised 和 Unrealised的每股收益(Earnings Per unit)，那么这个是怎么看？

容易得很，真正赚到的钱是Realised,而Unrealised只是包含哪些产业增长或其他非真正拿到Cash的收益，所以Unrealised无论多高都没用，只有Realised才是越高越好。

那么Earning Per unit由20.99变成10.88不是代表业绩下降咯？不是，如果你已经看明白了Realised和Unrealised的话，你应该留意到上一年的Unrealised高高的高过今年4倍，或者可以说上一年的产业估值增长很多，不过上面也是说过，用处不大，而Realised则由194635增加到214138了，足足增加了10%，加租8%，但是收益是10%，看到了吗？这里就是举债发挥了效力，代表管理层靠着举债，为你赚进多了2%了~。~

说完啦，希望够浅白可以让所有有兴趣的投资者有所领悟吧~。~